Giá Tăng, Thanh Khoản Biệt Thự TP.HCM Giảm

Chia sẻ mới đây về diễn biến thị trường nhà liền thổ tại TP.HCM, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho biết, thanh khoản của loại hình này đang rất thấp do lượng người mua hạn chế và giá bán cao, điều này trở thành rào cản khiến nhà phố, biệt thự TP.HCM vượt tầm với nhiều người mua.

Cụ thể, giá chào bán biệt thự tại TP.HCM trong quý 3/2022 trung bình vào khoảng 285-400 triệu đồng/m2, tăng gấp 3 lần so với giá cùng kỳ 2021. Loại hình nhà phố thương mại cũng ghi nhận giá sơ cấp tăng 13%, giá thứ cấp tăng 18% so với cùng kỳ. Xét về thanh khoản, trong quý vừa qua TP.HCM hơn 800 căn nhà liền thổ mở bán nhưng chưa đến 40% nguồn cung được tiêu thụ. Tính thanh khoản của loại hình này khá thấp được cho là do giá mở bán BĐS liền thổ còn cao, chưa phù hợp với nhu cầu thị trường nói chung.

Giá bán biệt thự, nhà phố tại TP.HCM đang tăng mạnh trong bối cảnh khan hiếm nguồn cung.

“Trong bối cảnh siết tín dụng và lãi suất tăng cao, việc giá nhà liền thổ quá đắt đỏ khiến lượng người mua hạn hẹp đi. Bên cạnh đó, giá bán sơ cấp cao, thậm chí xuất hiện mức giá ảo đang làm lợi nhuận đầu tư của dòng sản phẩm này chịu ảnh hưởng. Nhìn chung biệt thự, nhà phố hiện đang là phân khúc chịu ảnh hưởng nhiều nhất trong giai đoạn hiện nay. Nếu thực trạng này kéo dài, không ít nhà đầu tư sẽ phải cân chỉnh lại thị trường đầu tư nếu muốn tiếp tục tham gia phân khúc nhà liền thổ”, bà Dung cho hay.

Đồng quan điểm, ông Troy Griffiths, Phó TGĐ Savills Việt Nam nhìn nhận, ở góc độ vĩ mô, khi lãi suất gửi ngân hàng tương đối thấp sẽ có lợi cho thị trường BĐS liền thổ. Ngược lại, khi lãi suất tiền gửi ngân hàng gia tăng trong bối cảnh thị trường đầu tư nhìn chung đang có nhiều biến động, ngân hàng lại trở thành kênh đầu tư có lợi hơn. Giá BĐS liền thổ liên tục tăng cao khiến sức hấp thụ thực tế của phân khúc này rất khó đoán, chưa kể việc sang nhượng trên thị trường thứ cấp cũng không dễ dàng. Dù BĐS thổ liền thổ luôn là kênh gửi gắm dòng tiền trong bối cảnh lạm phát nhưng với mức giá hiện tại, nếu không có sự hỗ trợ dòng vốn từ ngân hàng, sẽ rất khó khăn và hạn chế cho khách hàng muốn mua sản phẩm này tại TP.HCM.

Theo đơn vị này, đến năm 2025, nguồn cung nhà phố, biệt thự tại TP.HCM dự kiến khoảng hơn 9.500 căn. Trong đó, 80% nguồn cung đến từ Tp.Thủ Đức và khu Tây Nam TP.HCM. Nguồn cung hạn chế sẽ càng khiến giá BĐS liền thổ biến động phức tạp thời gian tới.

Sức Cầu Dịch Chuyển Mạnh Sang Vùng Lân Cận

Sự “kén chọn” người mua của loạt hình biệt thự, nhà phố TP.HCM được cho là mở ra cơ hội bùng nổ cho phân khúc này ở thị trường vệ tinh. Theo bà Ginny Nguyễn, quản lý cấp cao Dịch vụ kinh doanh nhà ở Savills, BĐS liền thổ tại các thị trường tỉnh lân cận như Long An, Bình Dương hay Đồng Nai đang ngày càng mở rộng sự ảnh hưởng nhờ nguồn cung dồi dào với mức giá đầu tư phù hợp. Hiện tại, giá chào bán bán các sản phẩm biệt thự, nhà phố tại các tỉnh vệ tinh đang vào khoảng 60-100 triệu đồng/m2, thấp hơn 67% so với TP.HCM. Dòng sản phẩm ở các tỉnh lân cận luôn đạt tỷ lệ hấp thụ lên đến từ 60-90%, chuyên gia Savills nhấn mạnh.

Tại khu vực giáp ranh là Đồng Nai, Bình Dương, Long An, thời điểm cuối năm hiện có nhiều dự án biệt thự, nhà phố mở bán đi kèm các chính sách kích cầu hấp dẩn. Ví như, tại Bình Dương, CĐT An Gia ra mắt sản phẩm nhà phố, shophouse tại khu biệt lập The Standard với chính sách cam kết thuê lại. Theo đó, với một căn nhà phố có thiết kế 1 trệt 2 lầu, diện tích sàn khoảng 230 m2, chủ đầu tư cam kết thuê lại trong 24 tháng với tổng giá trị ưu đãi khoảng 960 triệu đồng, tương đương 40 triệu đồng/tháng. Dòng sản phẩm shophouse có diện tích sàn khoảng 300 m2 được cam kết thuê lại lên đến hơn 1,68 tỷ đồng trong thời gian tương tự, tương đương 70 triệu đồng/tháng. Ngoài ra còn đi kèm chính sách thanh toán trước 30% nhận nhà ở ngay hoặc khai thác cho thuê, còn lại sẽ thanh toán theo tiến độ trong khoảng 12-24 tháng.

Đại diện An Gia cho biết, ngay khi công bố, chính sách cam kết thuê lại đáp ứng tiêu chí dòng tiền, đầu tư dài hạn đã nhận được sự quan tâm rất lớn của khách hàng, nhà đầu tư.  Nhờ lối phát triển sản phẩm khác biệt cùng số lượng hạn chế, các sản phẩm nhà phố biệt lập tại The Standard ghi nhận lực cầu tốt ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp, nhất là với nhóm người mua tìm kiếm lợi nhuận bền vững từ cho thuê.  "Việc mua nhà đã được bàn giao nhưng thanh toán theo tiến độ tương tự nhà ở hình thành trong tương lai giúp khách hàng chủ động tài chính và tối ưu lợi nhuận, giảm tải áp lực khi mua nhà ở thực lẫn nhà đầu tư muốn chia nhỏ dòng vốn", đại diện An Gia cho hay.

Còn trên khu vực TP. Biên Hoà, Nam Long Group cũng dự kiến triển khai giai đoạn mới dự án khu đô thị Izumi City quy mô 170ha cuối năm 2022. Hiện tại khu đô thị  này đang phát triển các dòng sản phẩm chính là nhà phố, biệt thự, villa với tấm giá dự kiến từ khoảng 8-10 tỷ đồng hướng đến gia đình trẻ thành đạt, gia đình có điều kiện và nhà đầu tư chuộng sản phẩm nhà liền thổ sinh thái ven sông tại khu Đông. Cùng trên địa bàn Đồng Nai, một số dự án biệt thự, nhà phố quy mô lớn như Aqua City, Long Hưng City, Swan Bay, Swan Park, Angel Islan… vẫn đang chậm rãi giao dịch với thanh khoản khả quan.

Sức mua dòng sản phẩm nhà phố, biệt thự đang nghiên về các tỉnh vệ tinh TP.HCM

Hay khu vực Long An, dự án khu đô thị Waterpoint Bến Lức cũng ghi nhận thanh khoản tích cực với các sản phẩm biệt thự cao cấp, hạng sang The Aqua có giá bán từ 23 tỷ đồng/căn. Dòng sản phẩm compound ven sông The Aqua được thiết kế mô hình biệt thự hạng sang diện tích hơn 300m2 nhưng giá bán chỉ bằng một phần so với cùng loại hình này tại TP.HCM. Chính vì vậy, các sản phẩm biệt thự tại đây thu hút nhiều sự quan tâm của khách hàng và nhà đầu tư từ TP.HCM.

Bà Trang Bùi, TGĐ Cushman & Wakefield Viet Nam nhận định, sự khan hiếm nguồn cung và đà tăng giá BĐS liền thổ TP.HCM đang mang lại cơ hội cho các thị trường tỉnh lận cận đón dòng tiền đầu tư loại hình này. Nhu cầu sở hữu biệt thự, nhà phố tại thị trường vệ tinh ngày càng đa dạng hơn từ sau dịch Covid-19. Một bộ phận không nhỏ tầng lớp khá giả ở Việt Nam có nhu cầu tìm kiếm nhà cửa với diện tích lớn, giàu không gian sống xanh, xa chốn đông người nhưng có ngân sách hạn chế sẽ tìm kiếm ở khu vực ngoài Bình Dương, Đồng Nai, Long An để tối đa hóa tài chính bỏ ra. Việc siết tín dụng đã và đang ảnh hưởng trực tiếp đến lượng giao dịch của BĐS liền thổ và tính thanh khoản dự đoán sẽ tiếp tục gặp khó khăn trong thời gian còn lại của năm 2022. Xu hướng người mua nhà chuyển hướng tìm kiếm sang các tỉnh lân cận sẽ tiếp tục tăng cao khiến cho thị trường tại các khu vực này trở nên sôi động hơn trong thời gian tới.

Phương Uyên