Dòng vốn đang tồn đọng trong thị trường Bất động sản hiện nay tương đối lớn, tức là doanh nghiệp nợ đọng lẫn nhau.

Phát biểu tại “Diễn đàn Bất động sản: Những vùng đất tiềm năng" diễn ra mới đây, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, cho biết có khoảng 30-40% các doanh nghiệp Bất động sản, xây dựng, xây lắp đang nợ đọng lẫn nhau.

Khơi thông nguồn vốn và môi trường đầu tư

Ông Lực cho rằng, thị trường Bất động sản đang bị điều chỉnh giảm và đây cũng là thời điểm vàng để chấn chỉnh thị trường. Bởi trong hai năm vừa qua có hiện tượng, nhà nhà người người đầu tư đất đai, điều này rất nguy hiểm cho nền kinh tế.

Theo chuyên gia, thời gian vừa qua, có ít nhất 4 dòng vốn vào Bất động sản.

Số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho biết, tính đến 30.6.2022, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực Bất động sản đạt trên 2,36 triệu tỉ đồng, tăng 14% so với cuối năm ngoái, cao hơn so với mức 9,35% tăng trưởng chung và chiếm 20,74% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống.

Về vốn tư nhân (vốn góp), hết tháng 7.2022 số doanh nghiệp kinh doanh Bất động sản thành lập mới là 6.000 doanh nghiệp, tăng 23,7%, vốn đăng ký 298.000 tỉ đồng và 1.570 doanh nghiệp hoạt động trở lại.

Đối với vốn FDI, tổng vốn đăng ký mới và bổ sung vào Bất động sản đạt 2,06 tỉ USD, chiếm 16%. Đăng ký góp vốn và mua cổ phiếu đạt 1,15 tỉ USD (chiếm 44,7%). Còn giải ngân FDI vào Bất động sản đạt 1 tỉ USD, chiếm 8,7%.

Cuối cùng là trái phiếu doanh nghiệp Bất động sản với khoảng 45.000 tỉ đồng (giảm 40% so với cùng kỳ năm trước), chiếm khoảng 22% tổng lượng phát hành 7 tháng qua.

“Theo thống kê của chúng tôi, tổng lượng vốn tung ra cho thị trường Bất động sản trong 7 tháng đầu năm 2022 ước khoảng 420.000 tỉ đồng và nếu như từ nay đến cuối năm thuận lợi thì con số cả năm sẽ rơi vào khoảng 800.000 tỉ. Đây là một con số không hề nhỏ so với toàn bộ lượng vốn đầu tư cho nền kinh tế”, ông Lực cho biết.

Cũng theo ông Lực, trong tháng 8 này, Chính phủ sẽ ban hành Nghị định 153 sửa đổi. Qua đó, kênh trái phiếu doanh nghiệp kỳ vọng sôi động trở lại, dù không bùng nổ như hai năm vừa qua nhưng mức tăng trưởng khả thi có thể đạt 30-35%.

Ông Lực cho biết thêm, dòng vốn đang tồn đọng trong thị trường Bất động sản hiện nay tương đối lớn, tức là doanh nghiệp nợ đọng lẫn nhau.

Cụ thể, có khoảng 30-40% các doanh nghiệp Bất động sản, xây dựng, xây lắp đang nợ đọng lẫn nhau. Trước đây, họ gia hạn cho nhau 45 ngày nhưng hiện nay đã lên tới 90 ngày. Vòng quay tiền chậm đi là một khó khăn cho các doanh nghiệp xây dựng, Bất động sản.

Theo đánh giá của ông Lực, năm nay, nhu cầu tín dụng sẽ tăng cao, lý do chính là kinh tế phục hồi tương đối tốt. Dòng tiền trước đây đổ vào Bất động sản, chứng khoán nhiều, nay đã quay trở lại lĩnh vực sản xuất nhiều hơn, và đây là một điều tích cực.

Trái phiếu doanh nghiệp bị kiểm soát tương đối chặt chẽ sau một vài vụ việc gần đây, nên một phần vốn dồn sang phần tín dụng ngân hàng, bằng chứng là mức tăng hơn 9,3% nửa đầu năm nay – là mức tăng nóng.

Chuyên gia này cho rằng, Ngân hàng Nhà nước sẽ phải chú ý đến vấn đề lạm phát khi cung tiền từ nhiều kênh sẽ gia tăng trong thời gian tới, và vấn đề thanh khoản của hệ thống ngân hàng khi tăng trưởng tiền gửi dưới 5% mà tín dụng tăng hơn 9%.

Cùng với đó, cũng cần phải nới cả kênh trái phiếu doanh nghiệp. Năm ngoái, kênh này rất lớn, trong đó khối Bất động sản chiếm khoảng 36%. Kỳ vọng kênh trái phiếu sẽ tiếp tục được mở rộng sau khi chậm lại trong mấy tháng vừa qua, đóng góp tới 20-25% nhu cầu vốn cho doanh nghiệp.

Cuối cùng, cần phải tiếp tục khơi thông môi trường đầu tư kinh doanh để có thể hút nhiều hơn vốn tư nhân.

Chấp nhận rủi ro

Ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch HĐQT, CEO Fiin Group, cho biết 54 doanh nghiệp Bất động sản niêm yết hiện có số dư cho vay khoảng 435.000 tỉ đồng. Con số này rất lớn, tương đương 50% tổng tín dụng vào Bất động sản. Ngoài ra, còn có vốn tín dụng quốc tế, với số dư huy động khoảng 4 tỉ USD.

Ông Thuân cho rằng cần nhìn rộng hơn, vì trên thực tế, tín dụng ngân hàng hỗ trợ doanh nghiệp Bất động sản không lớn, chỉ chiếm 14%, còn lại là từ khách hàng, đối tác.

Để đánh giá đúng về tín dụng bất động sản, chúng ta cần một góc nhìn rộng hơn, không chỉ room tín dụng, không chỉ trái phiếu doanh nghiệp, mà là toàn bộ cơ chế tín dụng trong lĩnh vực này.

Về hoạt động phát hành TPDN, Bất động sản tại Việt Nam đã giảm sút mạnh trong nửa đầu năm nay nhưng không đóng băng.

Theo ông Thuân, chất lượng tín dụng doanh nghiệp Bất động sản trong nước vẫn rất ổn, với mức độ đòn bẩy nói chung chưa đến 0,5 lần. Nếu tính cả đòn bẩy từ đối tác kinh doanh, thì con số này vẫn khoảng 1 lần, thấp hơn khá nhiều khi so sánh với thị trường Trung Quốc.

Tuy nhiên, vị này cho rằng, điểm đáng lo ngại là vòng quay hàng tồn kho Bất động sản. Hiện vòng quay hàng tồn kho Bất động sản đã tăng lên 1.500 ngày, tương đương với lượng hàng đang có trên thị trường phải mất 4 năm mới hấp thụ hết.

Điểm tích cực là nhiều doanh nghiệp Bất động sản chủ động mua lại trái phiếu trước hạn, qua đó giảm đáng kể áp lực vỡ nợ dây chuyền.

Ông Thuân cho rằng chúng ta có thể chấp nhận một rủi ro nhất định, nghĩa là sẵn sàng chấp nhận “vỡ nợ”. Hiện nợ xấu trong tín dụng ngành ngân hàng là 1,5%, con số nợ xấu gộp Thống đốc báo cáo lên Quốc hội là 6-7%. Nếu TPDN có tỷ lệ nợ xấu 1-3% thì cũng là mức bình thường.

Theo ông Thuân, với quy mô 1,5 triệu tỉ đồng, chúng ta có tỷ lệ nợ xấu TPDN từ 15.000 - 30.000 tỉ đồng là chấp nhận được. Điều quan trọng là làm sao để rủi ro này không ảnh hưởng xấu tới người dân, xã hội, nền kinh tế.