Dòng Tiền Sẽ Không Chia Đều

Ngân hàng Nhà nước thông báo nới roon tín dụng, bơm thêm ra thị trường khoảng 457.000 tỷ đồng theo mục tiêu tăng trưởng tín dụng là 14%. Đây là một động thái bẻ khóa tiền tệ tích cực, giúp trực tiếp bơm nguồn tiền vào nền kinh tế hậu Covid-19, từ đó tiếp sức cho các lĩnh vực và ngành nghề bao gồm dịch vụ, sản xuất, kinh doanh và mua bán bất động sản. Tuy nhiên việc nới room tín dụng trong hạn mức và được phân bổ ra nhiều lĩnh vực khác nhau nên không phải người mua BĐS nào cũng dễ tiếp cận dòng vốn như trước đây.

Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước, đến tháng 6/2022, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS hiện hơn 2,36 triệu tỷ đồng, chiếm 20,74% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống. Trong đó nợ xấu lĩnh vực BĐS khoảng 36,4 nghìn tỷ đồng, tăng 5% so với năm 2021. Giới chuyên gia nhận định, việc tín dụng ngân hàng tập trung quá nhiều vào BĐS sẽ tạo rủi ro lớn do 94% cho vay BĐS là vay kéo dài (thường từ 10-25 năm), trong khi 80% nguồn vốn huy động chủ yếu là ngắn hạn, với lãi suất thay đổi theo thị trường. Hiện nay NHNN vẫn tiếp tục kiểm soát dòng vốn, điều chỉnh giảm dần tỷ lệ tối đa vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung dài hạn đầu tư BĐS. Vì vậy, việc nới roon tín dụng không phải chỉ dành cho BĐS. Thậm chí bản thân nguồn tiền hướng về thị trường BĐS cũng không dành cho tất cả mọi người.

Room tín dụng vẫn rất hạn chế và không hoàn toàn ưu tiên cho thị trường bất động sản.

Ông Trương Hiền Phương, Giám đốc cấp cao Chứng khoán KIS Việt Nam nhận định, về lý thuyết thì việc các ngân hàng được nới room tín dụng sẽ tăng khả năng cho vay của các ngân hàng dựa trên vốn mình có, và điều này cũng sẽ có lợi cho lĩnh vực nhà đất. Tuy nhiên, tỷ lệ mở room cũng không nhiều, các ngân hàng cũng ưu tiên cho các lĩnh vực sản xuất vay hơn nên vốn chảy về BĐS sẽ có hạn và chưa tăng mạnh.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, con số tín dụng được nới so với nhu cầu của thị trường là thấp. Hiện tại mức được cấp thêm của các ngân hàng như Sacombank 4%; HDBank 3,4%; MB 3,2%; OCB 3,1%; VIB 3%; Agribank 3,5%; Vietcombank và Techcombank 2,7%... Với nhu cầu vốn của các chủ đầu tư lớn, quy mô các dự án lớn đang triển khai, room tín dụng được nới thêm có thể hết nhanh trong vòng 1-2 tháng. “Nới room tín dụng mới đây tạo tâm lý lạc quan hơn cho thị trường BĐS. Tuy nhiên, không phải tất cả các đối tượng đều được hỗ trợ vay”, ông Đính nhìn nhận.

Tiền Sẽ Chảy Về Đâu?

Xét trên tiêu chí dòng vốn có hạn, các chuyên gia cho rằng, dòng tiền cho vay mua BĐS sẽ vẫn ưu ái nhóm đối tượng là người mua nhà trong các dự án do chủ đầu tư uy tín phát triển. Nếu chủ đầu tư có quỹ đất sạch, pháp lý đầy đủ, uy tín trên thị trường thì dự án luôn nằm trong danh sách được các ngân hàng ưu tiên cho vay. Ngay trong giai đoạn siết tín dụng, các dự án đáp ứng tốt nhu cầu ở thực có mức giá hợp lý, pháp lý hoàn thiện, được phát triển bài bản vẫn nằm trong nhóm được ngân hàng hỗ trợ cho khách mua vay.

Theo tìm hiểu từ thực tế thị trường của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, các dự án này không chỉ duy trì hạn mức cho vay cao, lên đến 60-70% giá trị sản phẩm mà còn đưa ra nhiều chính sách hỗ trợ tài chính tốt cho khách hàng như áp dụng lịch thanh toán giãn, hỗ trợ lãi suất và ân hạn nợ gốc. Ví như Nam Long Group vẫn được ngân hàng hỗ trợ cho vay 70% giá trị sản phẩm và hưởng lãi suất ưu đãi 0% trong vòng 12 tháng với các dự án đang mở bán như Akari City (Q.Bình Tân), Flora Panorama (Bình Chánh), Ehome Southgate (Bến Lức, Long An)…. Đáng nói, dự án của doanh nghiệp này liên kết với 5-7 ngân hàng để cho khách hàng có nhiều lựa chọn vay.

Người mua nhà có hồ sơ tài chính tốt hay mua các dự án của chủ đầu tư lớn vẫn dễ tiếp cận dòng vốn ngân hàng với lãi suất ưu đãi.

Tập đoàn Bcons vẫn hỗ trợ khách hàng mua dự án Bcons City, Bcons Plaza... vay 70% giá trị căn hộ, ưu đãi lãi suất 0% và ân hạn nợ gốc lên đến 18 tháng. Hay Phú Đông Group cũng có chính sách hỗ trợ vay và lãi suất ưu đãi với các dự án đang triển khai như Phú Đông Sky, Phú Đông Preimur. Ngoài ra loạt ông lớn đang có dự án chuẩn bị mở bán trong quý 4/2022 như Novaland, Phú Long, Hưng Thịnh, Masteri Homes, Rioland… đều vẫn được ngân hàng hỗ trợ vay với chính sách lãi suất ưu đãi cho người mua.

Ngoài người mua dự án do CĐT phát triển thì người vay vốn nếu có nhu cầu mua nhà ở thực, xây/ sửa nhà nâng cao đời sống, hay đầu tư trung - dài hạn, có tài sản đảm bảo và thu nhập tốt cũng là đối tượng không phải lo lắng về room tín dụng. Đây vẫn là lĩnh vực ưu tiên cho vay để giải quyết nhu cầu nhà ở của người dân cũng như đảm bảo lợi nhuận kinh doanh của ngân hàng. Riêng với những người vay vốn mua bán đất nền để đầu cơ, để phân lô bán nền, mua đất nông nghiệp, lướt sóng mua bán sang tay ngắn hạn, đã và sẽ gặp khó khăn khi vay vốn ngân hàng, ngay cả khi room tín dụng được nới. Đồng thời, người mua lại các lô đất nhỏ đã được phân cũng khó vay ngân hàng tương tự.

Ngoài ra, việc thẩm duyệt hồ sơ vay còn dựa trên lịch sử tín dụng cá nhân, điểm tín dụng vào thời điểm duyệt hồ sơ, quan hệ tín dụng tốt với ngân hàng, thái độ thiện chí hợp tác và tinh thần hỗ trợ cho các khó khăn về chỉ tiêu kinh doanh của họ (ví dụ, chỉ tiêu nguồn thu từ phí dịch vụ, chỉ tiêu mở thẻ/tài khoản, chỉ tiêu Bảo hiểm khoản vay/ Bảo hiểm nhân thọ)… Nếu người có nhu cầu vay mua nhà có hồ sơ tài chính tốt vẫn sẽ tiếp cận được vốn vay trong điều kiện ngân hàng vẫn còn room tín dụng.

Phương Uyên