Phát biểu tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc với các doanh nghiệp với chủ đề "Chủ động thích ứng, phục hồi nhanh và phát triển bền vững" do Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính chủ trì sáng 11.8, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có những nhận định khá chi tiết về thị trường, từ đó đưa ra nhiều kiến nghị liên quan đến giải pháp phát triển thị trường bất động sản minh bạch, an toàn, lành mạnh, bền vững.
Ông Châu cho rằng thời gian qua, thị trường bất động sản tiếp tục tình trạng “lệch pha cung cầu”, rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở bình dân, nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân.
Nguồn cung nhà ở giảm liên tục từ năm 2018 đến nay. Nếu so sánh với năm 2017 là năm thị trường bất động sản TP.HCM có nguồn cung cao nhất với 42.991 căn nhà thì nguồn cung năm 2018 chỉ bằng 65,8%, năm 2019 chỉ bằng 53,6%, năm 2020 chỉ bằng 39,2%, năm 2021 chỉ bằng 33,6% so với năm 2017.
Trong 6 tháng đầu năm 2022, kinh tế TP.HCM phục hồi và tăng trưởng ấn tượng, có nhiều lĩnh vực tăng vượt chỉ tiêu kế hoạch, chỉ riêng lĩnh vực kinh doanh bất động sản là tăng trưởng âm, giảm 5,82% so với cùng kỳ năm 2021, trong đó nguồn cung nhà ở cũng chỉ bằng 44% so với năm 2017.
Thị trường bất động sản TP.HCM cũng đã xuất hiện tình trạng “lệch pha phân khúc thị trường”, lệch về phân khúc nhà ở cao cấp trong lúc rất thiếu nhà ở bình dân có giá dưới 2 tỉ đồng/căn, thiếu nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân.
Năm 2020, nhà ở bình dân chỉ chiếm 1%, năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022 không còn nhà ở bình dân (0%).
Ngược lại, năm 2020 nhà cao cấp chiếm 42,1%; năm 2021 nhà cao cấp chiếm 74% và trong 6 tháng đầu năm 2022 nhà ở cao cấp chiếm áp đảo đến 80,1%, còn lại là nhà ở trung cấp.
Theo ông Châu, tình trạng “lệch pha cung cầu” đi đôi với “lệch pha phân khúc thị trường”, lệch về phân khúc nhà ở cao cấp đã kéo theo giá nhà tăng liên tục trong 5 năm gần đây.
Đáng chú ý, thị trường đã xuất hiện nhà liền thổ giá trên 500 tỉ đồng, căn hộ siêu sang trên 100 tỉ đồng và các đợt “sốt ảo” giá đất nền, đất nông nghiệp không có lợi cho sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động sản.
Hoạt động chuyển nhượng dự án vẫn bị ách tắc do vướng mắc quy định pháp luật buộc bên chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại phải có “sổ đỏ”.
Chính vì vậy, từ đầu năm 2021 đến nay, TP.HCM chỉ có một dự án đủ điều kiện chuyển nhượng, mà lẽ ra doanh nghiệp phải được đảm bảo “quyền tự chủ kinh doanh”, trong đó có quyền chuyển nhượng dự án và nộp thuế cho Nhà nước theo Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020.
Bên cạnh đó, thị trường bất động sản đang có dấu hiệu “giảm tốc”, phát triển chậm lại, trầm lắng; doanh nghiệp bất động sản có dấu hiệu “hụt hơi”, giảm thanh khoản, khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn trái phiếu.
Nhà đầu tư thứ cấp đang khó khăn vì thị trường thứ cấp cũng đang trầm lắng; người có nhu cầu thật khó tạo lập được nhà ở hơn trước đây.
Nguồn vốn đầu tư nước ngoài giảm 8,9% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, trong giảm chung, nguồn vốn FDI vào bất động sản tăng lên.
Nguồn kiều hối sụt giảm, như TP.HCM chỉ đạt được 3,1 tỉ USD giảm 13%. Như vậy sẽ tương ứng với giảm đầu tư vào bất động sản, vì trung bình có khoảng 20% kiều hối đầu tư vào lĩnh vực này.
Trước những vấn đề nêu trên, Chủ tịch HoREA kiến nghị thực hiện phổ biến phương thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất công khai, minh bạch.
Cách đây 2 ngày, TP.HCM tuyên bố đấu giá trở lại quyền sử dụng đất đối với 4 lô đất tại Thủ Thiêm. Đây là tin tốt đối với thị trường bất động sản.
Ông Châu cũng đề nghị Chính phủ xem xét chấp thuận ý kiến của UBND TP.HCM về việc áp dụng phương pháp sớm điều chỉnh biến động giá đất để tính tiền sử dụng đất đối với tất cả các dự án nhà ở thương mại, kể cả những dự án trên 30 tỉ đồng theo bảng giá đất.
Cũng theo ông Châu, Luật Đất đai dự kiến sửa đổi phù hợp với giá thị trường. Nếu áp dụng được điều này thì sẽ minh bạch, rút được thời gian làm thủ tục từ 3 đến 5 năm xuống còn 15 ngày. Cán bộ công chức sẽ không bị rủi ro về pháp lý.
Ông Châu cũng đề nghị thực hiện cơ chế hoán đổi các diện tích đất công nằm xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại. Bên cạnh đó, đề nghị Ngân hàng Nhà nước thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng về việc không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý nhưng bảo đảm tăng cường giám sát, không buông lỏng thị trường nhà đất, làm thế nào để tiếp cận được tín dụng một cách thuận lợi hơn.
Chủ tịch HoREA cũng đề nghị Bộ Tài chính sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP để chấn chỉnh lại hoạt động phát hành trái phiếu để thị trường minh bạch, an toàn.
HoREA đề nghị sửa đổi Khoản 1, Điều 23, Luật Nhà ở để bổ sung thêm trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đô thị nhà ở.
